Construir una vivienda de cero o llevar a cabo una reforma profunda puede ser uno de los proyectos más importantes para afrontar que pueda tener una familia o una empresa a lo largo de su vida. También es uno de los que más fácilmente se puede descarrilar si no se gestiona con orden desde el principio. Los retrasos, los sobrecostes y los imprevistos que se acumulan no suelen ser consecuencia de la mala suerte, sino de decisiones mal tomadas o directamente no tomadas en las fases previas.
Para evitar caer en errores, a continuación, se facilitará un conjunto de criterios prácticos para quienes están a punto de iniciar una obra y quieren saber en qué fijarse, qué preguntar y qué cosas no dar por supuestas.
La planificación no es un trámite previo, es parte de la obra misma
El error más frecuente y el que más consecuencias tiene es el de saltarse la planificación y empezar a trabajar sin pensar en los detalles. Como señala COASA, una planificación inicial deficiente o hecha deprisa puede causar cambios de diseño de última hora, retrasos y aumento de costes. La solución pasa por realizar un estudio de viabilidad previo, definir un cronograma detallado y contar con todos los recursos necesarios antes de comenzar.
Esto incluye tanto el proyecto técnico como el orden para la gestión de licencias y permisos. Se debe recordar siempre que cada municipio tiene sus propias normativas sobre edificabilidad, alturas y usos del suelo. Comenzar una obra sin tener todos los permisos en regla puede derivar en paralizaciones que van a repercutir en el coste final. Este es un aspecto que muchos propietarios suelen delegar por falta de interés, pero que conviene supervisar personalmente, al menos en lo que respecta a los plazos.
El presupuesto necesita margen para imprevistos
Es normal que el presupuesto inicial termine siendo superado en algún momento a lo largo de la obra. Las causas pueden ser variadas, pero en general esto suele suceder porque no se contemplan los imprevistos. En cualquier obra, principalmente si se trata de una reforma, van a presentarse distintas situaciones que no es posible anticipar. Estos imprevistos pueden abarcar desde humedades ocultas a instalaciones fuera de norma o, incluso, una diferencia de medidas entre los planos y el espacio real.
Según datos analizados por el Kaizen Institute, los plazos en la gestión de obras se suelen alargar de media un 115% y más del 50% de los problemas se repiten en los proyectos una y otra vez, con un aumento de costes que puede alcanzar el 98%. La mayoría de esas desviaciones tienen su origen en una planificación económica que no contempla contingencias. Por ello, se recomienda reservar entre un 10% y un 15% del presupuesto total para imprevistos como parte de una gestión responsable.
La calidad de los materiales no es un lujo
Uno de los recortes más tentadores cuando el presupuesto es bajo es el de los materiales. Sin embargo, no hay que olvidar que también puede ser uno de los ahorros más costosos a largo plazo. Un material de menor calidad puede comprometer la durabilidad de la obra, generar problemas de mantenimiento a corto plazo y reducir el valor del inmueble. Como explican desde Constructora BM, la calidad de los materiales es uno de los factores más determinantes en el resultado final de cualquier proyecto, ya que influye directamente en la seguridad estructural, el aislamiento, el comportamiento energético y la vida útil del edificio. Esto no significa que siempre haya que elegir la opción más cara, sino que la selección de materiales debe hacerse con criterio técnico y no únicamente en función del precio.
La comunicación entre las partes define el resultado
Una obra puede estar bien planificada, pero puede complicarse si no hay buena comunicación entre el propietario y la empresa constructora. Según el análisis de Kaizen Institute citado anteriormente, el 28% de los proyectos de construcción fracasan por una mala comunicación entre los agentes implicados. Si hay decisiones que se toman sin ser documentadas o cambios acordados únicamente de forma verbal, los malentendidos se pueden convertir rápidamente en fuentes de conflicto que lleven a gastos no previstos y evitables.
Por ello, es importante establecer un canal de comunicación claro desde el inicio, con actas de cada reunión y documentación de cualquier modificación sobre el proyecto original. Si bien puede parecer un paso burocrático de poca importancia, puede ser la base de un proceso bien ordenado y sin conflictos innecesarios.
El control durante la ejecución no puede delegarse del todo
Una vez que comienza la obra, muchos propietarios asumen que el trabajo ya está en manos de los profesionales y se alejan. Este es un error comprensible, pero que puede resultar caro. Si bien la dirección se encarga de supervisar que el trabajo se ajuste al proyecto, el propietario no se puede desentender completamente. Debe mantener un papel activo y visitar la obra con regularidad, para revisar los avances, controlar el cronograma y resolver cualquier duda antes de que se resuelvan de una forma que luego sea difícil corregir.
Es común que, durante la obra, aparezcan cambios necesarios sobre el diseño o la cantidad de materiales requeridos. Estas son de las principales fuentes de sobrecoste y, para gestionarlo bien, es necesario que el propietario esté presente. Lo ideal es que, cuando aparezcan estos problemas, se pueda implementar una solución con tiempo, documentándose las decisiones y actualizando el presupuesto de forma transparente.
La entrega no es el final del proceso
Cuando la obra se da por terminada y se hace entrega de las llaves, comienza una fase que muchos propietarios no tienen en cuenta. La revisión detallada del resultado y la recopilación de toda la documentación es una parte importante para darle un cierre ordenado al trabajo. El certificado final de obra, las garantías de los materiales y equipos instalados, los manuales de uso y mantenimiento y los planos actualizados del estado final son documentos que tienen valor real y que conviene conservar desde el primer momento. En este momento hay que pensar que, una obra bien ejecutada y documentada va a crecer en valor de mercado y generará menos problemas en el futuro.
